ඔබේ නව නිවෙස් මිලදී ගැනීම සඳහා වේගයෙන් මුදල් අවශ්‍යද? එසේ නම්, bridging loan එකක් ඔබට ඉතා ප්‍රයෝජනවත් විසඳුමක් විය හැක. මෙම ලිපියෙන්, ඔබේ mortgage අවශ්‍යතාවයන් සපුරාලීම සඳහා bridging loan භාවිත කළ හැකි විවිධ ක්‍රම පිළිබඳව අප විවරණය කර ඇත.

Bridging Loan යනු කුමක්ද?

Bridging loan එකක් යනු කෙටි කාලීන ණය පහසුකමක් වන අතර, ඉතා වේගයෙන් සිදු කළ යුතු ගනුදෙනුවක් සඳහා අවශ්‍ය මුදල් සැපයීම සඳහා භාවිත වේ. උදාහරණයක් ලෙස, නිවෙස් මිලදී ගැනීම් හෝ renovations සඳහා එය බහුලව භාවිත වේ. මෙවැනි loan එකක අරමුණ වන්නේ, ඔබේම මුදල් ලැබෙන තුරු ඇති වන මූල්‍ය හිඟය “bridge” කිරීමය – ඒ කියන්නේ, මුදල් තවමත් ලැබී නැති වුවද ඔබට අවශ්‍ය property එක වහා මිලදී ගත හැකි වන පරිදි මෙම ණය පහසුකම සලසනු ලැබේ.

Bridging Loan ක්‍රියාත්මක වන්නේ කෙසේද?

Bridging loan එකක් ලබා දීමේදී, ඔබ සතු assets (දේපළ) ණය සඳහා security (උපාය) ලෙස ක්‍රියාකරයි. නමුත් සාමාන්‍ය UK mortgage එකකින් විශේෂ වන්නේ, මෙය කෙටි කාලීන ණයකි – සාමාන්‍යයෙන් වසර 1 සිට 2 දක්වා කාලයක් සඳහා පමණක් ලබා දේ.

මෙවන් loan එකක් ලබා ගැනීම සඳහා, lender කෙනෙකුට ඔබෙන් exit strategy එකක් ඉල්ලා සිටිය හැක – එනම්, loan එක අවසන් වේලාවේදී මුළු මුදල එකවර ගෙවීමක් සිදු කළ හැකි බව තහවුරු කරන ක්‍රමය.

මෙම exit strategy එකේ මුදල් මූලාශ්‍ර වශයෙන් ඔබට භාවිත කළ හැක්කේ: ඔබේ පැරණි නිවස විකිණීමෙන් ලැබෙන මුදල්, Renovation කිරීමෙන් පසුව resale කිරීම, Remortgage කිරීම, Inheritance එකක් (අයිතියට ලැබෙන මුදලක්), වෙනත් investments විකිණීම

Bridging Loan එකේ Key Features

 Short time frame

Bridging loans සාමාන්‍යයෙන් 5 – 10 දිනක් ඇතුළත සකස් කළ හැක. Mortgage ක්‍රියාවලියට සාපේක්ෂව, මෙය ඉතා වේගවත්ය.

 Flexible Repayment Strategies

Repayment ක්‍රම 2ක් ඇත:

• Rolled-up interest: Interest එක loan මුදලට එකතු වේ. නියමිත කාලයේ අගදී මුළු මුදල එකවර ගෙවිය යුතුය. මෙය උචිතය ඔබට අධික මාසික ආදායමක් නොමැතිනම් හෝ project එකක් අවසන් වීමෙන් පසු විශාල මුදලක් ලැබෙන තෙක් රැඳී සිටින්නට අවශ්‍ය නම්.
• Serviced interest: Interest එක මාසිකව ගෙවීමක් සිදු කරයි. පසුදී මුල් මුදල පමණක් ගෙවීම සිදු කරයි.මෙම strategy එක තෝරාගන්නේ නම්, lender විසින් ඔබේ monthly income සහ credit history පරීක්ෂා කරයි – එනම්, ඔබට මාසික interest ගෙවීම් කළ හැකිදැයි ඔවුන් තීරණය කරයි.

Bridging Loan වර්ග

Bridging loan ලබාදෙන lenders බොහෝ විවිධ loan වර්ග ලබා දිය හැකි වුවත්, අතිශය වශයෙන් ජනප්‍රිය වන bridging loan වර්ග දෙකක් විශේෂයෙන් හඳුනාගෙන ඇත:

1. Open Bridging Loan

මෙය repayment date එකක් නිශ්චිතව නොමැති loan එකකි. උදාහරණයක් ලෙස, ඔබේ නිවස විකිණීමට දැමූවද තවමත් buyer නැති නම්, loan එක ගෙවිය යුතු දිනයත් අනිශ්චිත වේ. මෙවැනි අවස්ථාවක lender කෙනෙකු ඔබට වැඩි කාලයක් ලබාදිය හැකිදැයි තීරණය කරයි. සාමාන්‍යයෙන් මේ loan එකේ maximum term එක 1 year ක් පමණ විය හැක. Open bridging loans වියදම් වැඩි loan වර්ගයකි, මන්ද repayment uncertainty එක නිසා lender ට ඇති අවදානම වැඩියි.

2. Closed Bridging Loan

Closed bridging loan වලදී, loan repay කිරීමට පෙර නිශ්චිත දිනයක් (fixed repayment date) සටහන් වේ. මෙවන් loan වර්ගයන්හිදී lender ට risk අඩු බැවින්, interest rates අඩු වීමේ හැකියාවක් ඇත. එමනිසා මෙය comparatively අඩු වියදම් සහිත loan එකක් වේ.

First Charge සහ Second Charge Bridging Loans

Bridging loan එකක් සඳහා අයදුම් කිරීමේදී, ඔබේ දේපළ මත charge එකක් තැබේ. මෙය නීතිමය වශයෙන් loan repayment priority එකක් දැක්වීමකි – එනම්, ඔබ default වුවහොත්, දේපළ විකුණා මුදල් ආපසු ලබා ගන්නේ කුමන lender ටද කියා දක්වයි.

 First Charge Bridging Loan

මෙය short-term bridging loan එකක් වන අතර, ඔබේ දේපළ මත පළමු priority එකක් (first charge) ලෙස සටහන් වේ. ඒ කියන්නේ, ඔබ loan එක ගෙවීම අසාර්ථක වුවහොත්, lender ට පළමුවෙන්ම ඔබේ දේපළේ වටිනාකමෙන් මුදල් ආපසු ලබා ගැනීමේ අයිතිය තිබේ.

 Second Charge Bridging Loan

ඔබ දැනටමත් ඔබේ දේපළ මත mortgage එකක් (first charge) තිබේ නම්, bridging loan එක second charge එකක් ලෙස සලකයි.මෙම තත්ත්වයේදී, bridging loan එකක් ලබා ගැනීමට පෙර, ඔබ first charge lenderගෙන් anumathiya (consent) ලබා ගත යුතුය.මෙය lender ට තවත් අවදානමක් නිසා, second charge bridging loans සදහා conditions දැඩි විය හැක.

Bridging Loan එකක් අවශ්‍ය වන අවස්ථා

 Property Auctions

Auction එකක නිවසක් ගන්නා විට ගෙවීම දින 28ක් ඇතුළත අවශ්‍ය වන නිසා,   සාමාන්‍ය mortgage approvals සඳහා ඉඩක් නෑ. මෙවැනි අවස්ථාවක bridging loan එකක් ඉක්මන් මුදල් විසඳුමක් වශයෙන් උපකාරී වේ.

 Break in Property Chain

  ඔබේ පැරණි නිවස විකිණීම ප්‍රමාද වීම හෝ deal එක cancel වීමකදී, bridging loan එකකින් ඔබේ පැරණි නිවස විකිණෙන තුරු අලුත් නිවසේ ගෙවීම් සම්පූර්ණ කළ හැකියි.

 Property Renovation

  Renovate කරන්න ඕන නිවසක් mortgage වලට සුදුසු නැතිනම්, bridging loan එකකින් මුල්ම capital එක ලබාගෙන පසුව resale / remortgage කළ හැක, නැතහොත්  Buy-to-let investment එකකට අලුත්වැඩියා කළ හැක.

Bridging Loan එකක් ලබා ගැනීමට ඔබට අවශ්‍ය දෑ

Bridging loan එකක් approve වීමේදී, lender කෙනෙකු බලන ප්‍රධානම කරුණක් වන්නේ ඔබ සකසා ඇති exit strategy එකේ විශ්වාසනීයභාවයයි. ඒ කියන්නේ, ඔබට loan එක repay කිරීම සඳහා තිබෙන ව්‍යාපාරික හෝ මූල්‍යමය සැලැස්ම කොපමණ ශක්තිමත්ද යන්නයි. 

Security Property Valuation-   Loan එකට guarantee එකක් ලෙස දෙන property එකේ valuation කිරීමක් සිදු වෙනවා. මෙහිදී condition, location, සහ market value ආදී දේවල් බලා සාධාරණ වටිනාකමක් තීරණය කරයි. 

 Equity සහ Loan-to-Value (LTV) Ratio –ඔබට තියෙන equity සහ requested loan එකේ LTV ratio එක බැලීමත් වැදගත්. සාමාන්‍යයෙන් bridging loan වලට LTV සීමාව 70%–75% අතර වනවා. 

 Exit Strategy සඳහා proof -Loan එක repay කිරීමේ exit strategy එක ලියවිලි සහිතව (documented) ඉදිරිපත් කළ යුතුයි. මෙයට උදාහරණ වශයෙන්:Mortgage agreement in principle (AIP), ඔබේ නිවස විකිණීම සම්බන්ධයෙන් ගන්නා පියවර, ඉදිරියේදි ලැබෙන්න තියෙන income proof (remortgage, inheritance, resale) etc.  

Bridging loans යනු UK mortgage ක්ෂේත්‍රයේ වැදගත් මූල්‍ය මෙවලමකි. එය නිවෙස් මිලදී ගැනීම්, renovate කිරීම, property chain break වැනි අභියෝග සඳහා වේගයෙන් මුදල් ලබා දිය හැකි ක්‍රමයකි. නමුත්, මේ loans පහසු වුවද, ඉතා නිවැරදි exit strategy එකක්, පරීක්ෂාකාරී විමසීමක්, හා වෘත්තීය mortgage adviser එකෙකුගේ උපදෙස් අවශ්‍ය වේ.

ඔබේ උත්සාහය සාර්ථක කරගැනීමට, bridging loans වැනි කෙටි කාලීන මූල්‍ය විසඳුම් නිවැරදිව භාවිත කිරීම ඔබට බෙහෙවින් උපකාරී වනු ඇත.

Tip: ඔබේ financial decision එක සුරක්ෂිතව සිදු කිරීම සඳහා, සෑම විටම විශ්වාසදායක mortgage adviser සහිතව ක්‍රියා කරන්න.